买受人逾期付款构成违约，法院不支持房屋买卖合同继续履行
供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-026）
买受人逾期付款构成违约，法院不支持房屋买卖合同继续履行
---杨某与卢某房屋买卖合同纠纷案法律评析
【关键词】
解除合同 央产房 逾期付款 公有住房 继续履行 违约责任 购房款 无权代理 追认
【要点提示】
在房屋买卖合同实际履行过程中，当出现合同未明确约定的情况时，买、卖双方应本着诚实信用的原则友好协商，如未能妥善处理双方的分歧，法院一般认定，违约责任必须严格按照合同的约定进行。
【当事人信息】
原告：杨某（买受方，一审原告、二审被上诉人）
被告：卢某（出卖方，一审被告、二审上诉人）
第三人：房产中介
【案情简介】
2015年6月27，经房产中介，买受人杨某与出卖人卢某1签订房屋买卖合同，约定买、卖双方最晚于2015年9月27日，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2015年8月1，卢某将房屋买卖合同落款处卢某1所代签的卢某划掉，签上其本人名字。杨某于签订合同当日向卢某支付定金10万元。2015年8月5日，买方杨某购房资质审核通过，有效期至2015年9月16日。2015年9月29日，杨某再次通过购房资质审核；2015年9月14日，出卖人卢某为涉案房屋办理央产房上市交易手续，2015年9月17日，房产中介对涉案房屋进行房源核验申请，2015年9月22日，房源核验审核通过。
2015年10月10日，买、卖双方完成网签。卢某认为按照合同约定，杨某应最晚于2015年9月27日前三日内支付全部购房款，而实际未支付，已经构成根本违约，故于2015年10月之后不同意配合杨某办理相关过户手续。双方由此引发争议。
杨某诉至法院请求：1、要求继续履行房屋买卖合同；2、卢某给付逾期办理过户交付房屋违约金直至其履行第一项诉讼请求完毕之日至；3、卢某逾期交付房屋的违约金，暂估十万元，从2015年11月1日起计算；4、卢某承担本案全部诉讼费用。
【法院判决】
一审判决：1、杨某于本判决生效后十五日内，将购买涉案房屋的剩余购房款四百八十五万元给付卢某；2、杨某履行完毕上述义务后，卢某于十五日内协助杨某将涉案房屋产权办理至杨某名下；3、卢某在杨某取得涉案房屋所有权证书后十五日内，将涉案房屋交付给杨某；4、驳回杨某的其他诉讼请求。
一审判决后，卢某上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回杨某的全部诉讼请求。
二审判决：1、撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项；2、驳回杨某的全部诉讼请求。
【案件评析】
一、杨某、卢某签订的房屋买卖合同何时生效？
2015年6月27日，在卢某1未出示产权人卢某授权委托书代为出售房屋的情况下，经房产中介居间服务，杨某与卢某签订房屋买卖合同，2015年8月1日，卢某在上述协议上划掉卢某1代签的“卢某”，签上其本人的名字。从法律角度上看，卢某1作为无权代理人与买受人杨某签订的房屋买卖合同自2015年6月27日至2015年8月1日处于效力待定的状态，2015年8月1日，上述协议经产权人卢某签字追认后，该合同在未违反国家强制性法律规定的前提下则自始有效，即于2015年6月27日签订之日起即有效。因此，房屋买卖合同对出卖人卢某与买受人杨某具有法律约束力。
二、杨某、卢某双方签订的房屋买卖合同无法继续履行的原因是什么？应当如何认定合同违约方？
杨某、卢某所签订的房屋买卖合同系在专业中介公司的居间下达成，但合同对于办理央产房上市审批、购房资格审核等手续的时间均未作出明确约定，这也为本案争议埋下隐患。在实际履行过程中，当出现合同未明确约定的情况时，双方应本着诚实信用的原则友好协商，但本案的双方当事人未能妥善处理双方的分歧，导致诉讼的产生。由于涉案房屋性质为央产房，上市交易需要办理相应的审批手续。现杨某主张由于卢某迟延办理上市交易手续，导致自己的购房资格过期需要重新审验。但双方所订立的合同中并未规定卢某办理上市交易手续的时间，也就是说只要2015年9月27日前卢某办理完毕上市交易手续即视为其完成该项义务，没有违反双方合同的约定。实际上卢某于2015年9月14日办理完央产房上市交易手续，此时房屋已符合上市交易条件，且在双方约定的最后过户期限之前，双方交易不能继续履行的责任不在卢某一方。
在房屋买卖合同关系中，作为出卖人的卢某的主要合同义务即是交付房屋、协助办理过户手续，而作为买受人的杨某的主要合同义务是支付购房款。如前所述，双方在合同中对于购房款支付的具体时间未作约定，但最迟应于过户前三日内以资金监管、资金存管的方式支付，即杨某最迟应于2015年9月24日前支付剩余购房款。尽管杨某主张卢某未配合其办理资金存管手续，以至合同付款方式难以操作，但结合杨某、房产中介的短信、录音资料，杨某无法证明卢某在收到其书面或口头通知后拒绝履行协助其办理资金存管之附随义务。杨某未按时支付购房款已构成违约。
本案中，双方当事人于2015年6月27日即已签订买卖合同，但直到8月1日杨某才将全部定金支付完毕，8月18日才办理完购房资质审核，卢某9月14日才办理完毕上市交易手续。双方均存在不同程度的懈怠，这也造成了后续履行合同时间的紧张。但对于违约责任的认定，必须严格按照合同的约定进行，卢某办理上市交易手续的时间早于双方约定的最后过户时间近半个月，足以完成后续交易程序，卢某没有违约行为。但杨某未按时支付购房款的事实存在，该付款义务早于卢某协助办理过户手续的义务，故杨某系诉争合同的违约方。现卢某已明确表态不同意继续履行合同，故杨某在己方违约的情况下无权再要求卢某继续履行合同。
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